ces nouvelles aides au secours de la rénovation énergétique des copropriétés
Dans le chantier aussi vaste qu'épineux de la rénovation énergétique des logements en France, l'habitat en copropriété inquiète les parties prenantes. Elles alertent sur les difficultés et les retards des logements collectifs dans les travaux de remise à niveau des bâtiments en dépit d'aides spécifiques, sans conditions de ressources, telles que Ma Prime Rénov' Copropriétés ou l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) copropriétés .
Sur l'initiative d'acteurs de l'immobilier et de parlementaires, des propositions ont été émises ces derniers mois pour lever les freins à la rénovation énergétique en copropriété. Leur concrétisation est scrutée cet automne dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) pour 2024.
1. Un nouvel éco-prêt copropriétés
Une première avancée vient d'être réalisée grâce à un amendement déposé par David Amiel, député de la majorité présidentielle (Renaissance) qui prévoit la possibilité pour les syndicats de copropriétaires de souscrire un éco-PTZ collectif ou copropriétés . L'amendement a été retenu le 18 octobre par le gouvernement lors du déclenchement de l'article 49-3 sur la partie recette du PLF 2024.
Ce dispositif vise à dégripper la mécanique complexe et dont la temporalité est longue des décisions en copropriété. « Actuellement, une copropriété peut décider d'engager des travaux de rénovation sans proposer une solution de financement à chaque propriétaire, déplorait David Amiel au cours des débats parlementaires. C'est injuste et la recherche de financement ralentit considérablement le processus alors qu'il s'agit d'un enjeu majeur de la transition énergétique. »
Précisément, l'amendement permet aux syndicats de décider la souscription d'un éco-PTZ copropriétés par et au nom de la copropriété à la même majorité que celle nécessaire au vote en assemblée générale des travaux d'amélioration de la performance énergétique financés par ce prêt. Il s'agit de la majorité absolue, dite article 25, qui correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble : présents, représentés et absents.
Autrement dit, si l'éco-PTZ copropriétés est ainsi voté, tous les copropriétaires sont obligatoirement adhérents. Une automaticité qui ne coulerait en réalité pas de source. « En l'état le texte reste flou quant à la possibilité pour un copropriétaire de ne pas adhérer à ce prêt mais de choisir de financer sa quote-part de travaux soit par ses fonds personnels soit par un prêt individuel », estime Etienne Dequirez, président de Plurience.
Le remboursement du prêt « serait inclus dans les charges de copropriété et le risque de défaut mutualisé sur le nombre de copropriétaires : un tel prêt collectif rassure les banques », déclarait aux Echos le député du groupe Renaissance . Le surcroît de charges pour les copropriétaires devrait in fine être compensé par des économies d'énergie.
Cette mesure a été saluée par la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), qui s'est réjouie que « cette possibilité offerte aux syndicats de copropriétés fasse de l'éco-PTZ copropriétés un prêt réellement collectif. »
Ce type de prêts copropriétés n'est pas nouveau. Mais dans sa forme actuelle, que veut corriger l'amendement de David Amiel, l'éco-PTZ copropriétés peine à s'imposer. Lancé en 2015, il permet déjà aux syndicats de copropriété d'y souscrire pour financer, sous conditions, les travaux de rénovation énergétique d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et les parties et équipements communs d'un immeuble. L'emprunt s'effectue en général sur 15 ou 20 ans.
Or, si dans ce cas, le syndic entreprend les démarches pour l'ensemble de la copropriété, chaque copropriétaire est libre d'y participer ou non. Il s'agit donc en réalité d'un prêt collectif à adhésion individuelle. Les dossiers sont compliqués à monter et la plupart des réseaux bancaires boudent le dispositif.
A date, il n'est proposé que par la Caisse d'Epargne Ile-de-France [sous le nom de Copro 100], et par Domofinance, établissement financier spécialisé détenu par BNP Personal Finance et EDF. Conséquence, d'après les données du SGFGAS, depuis 2016 et au 31 mars 2023, seulement 501 éco-PTZ copropriétés - dont 72 en 2022 - ont été souscrits, concernant 462 copropriétés.
La nouvelle mouture de l'éco-PTZ collectif devrait être plus efficace. « Elle élimine le besoin pour chaque copropriétaire de financer individuellement sa part des travaux, estime Christophe Duprat, PDG de Qlower. C'était jusque-là une barrière financière majeure. » En permettant le remboursement sur les charges sur une durée longue et en répartissant les coûts de manière équitable entre les copropriétaires, ce prêt faciliterait l'adoption de ces travaux.
Pour Gilles Frémont, président de l'Association nationale des gestionnaires de copropriétés (ANGC), « ce nouvel éco-PTZ copropriétés est une très bonne mesure. Il sera plus clair, plus simple et plus lisible. En tant que syndic, il devrait nous faciliter la tâche. Le syndic sera le seul et réel emprunteur. Il ne devra fournir aux établissements prêteurs que les documents qui concernent la copropriété au lieu de devoir collecter, travail fastidieux et chronophage, les documents de chaque copropriétaire emprunteur comme c'est le cas aujourd'hui. »
Le fait d'avoir le syndicat comme seul emprunteur ne signifie pas cependant que les banques vont desserrer leurs critères en termes de risque. « Nous ne financerons pas des copropriétaires en incapacité de remboursement, prévient Christophe Berfini, directeur des activités syndics et administrateurs de biens à la Caisse d'Epargne Ile-de-France. Le collectif de la copropriété est une fausse barbe. C'est en réalité l'agrégation d'individus. Nous sommes contraints d'effectuer une analyse copropriétaire par copropriétaire. »
Un point de vue que ne partage pas Etienne Dequirez, pour qui « la garantie donnée au banquier par le syndic, profession réglementée qui dispose de puissants moyens de recouvrer des impayés de charges jusqu'à la vente forcée du bien, est supérieure à celle que le banquier détient pour un prêt individuel. »
2. Le couplage avec Ma Prime Rénov' Copropriétés
Autre apport du PLF 2024, la possibilité de coupler, sous conditions, l'éco-PTZ copropriétés avec Ma Prime Rénov' Copropriétés. L'éco-PTZ copropriétés peut financer aujourd'hui 30.000 euros par logement si le syndic décide de réaliser trois actions de travaux ou 50.000 euros pour des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale. Ma Prime Rénov 'Copropriétés, qui existe depuis 2021, peut atteindre jusqu'à 25 % du montant total des travaux plafonné à 25.000 euros, et sous réserve de réaliser un gain énergétique d'au moins 35 % par rapport à la situation antérieure.
Dans le cadre de ce couplage, les plafonds des aides et la durée de remboursement maximale applicables à certaines opérations sont rehaussés.
3. Les autres aides individuelles
D'autres mesures du budget 2024 visent à stimuler la rénovation énergétique des logements, dont ceux en copropriété. Ainsi, l'éco-PTZ individuel, pour certains travaux d'amélioration de la performance énergétique globale des logements a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Cette prorogation est assortie de plusieurs ajustements qui ont pour objectif de simplifier le recours au dispositif et le renforcer. Sa distribution est notamment étendue aux sociétés de tiers financement, structures sous le contrôle de régions et qui ont pour mission d'aider les particuliers à réaliser des rénovations performantes de leurs logements.
David Amiel a déposé un autre amendement, également retenu le 18 octobre avec le 49-3. Il concerne le « prêt avance mutation » [prêt remboursable seulement au moment de la mutation - succession ou vente - du logement rénové, NDLR], qui est aujourd'hui réservé aux ménages les plus modestes, et que le député souhaite transformer en un prêt à taux zéro. Encore peu de banques le commercialisent.
L'ensemble de ces nouvelles dispositions s'appliqueraient aux offres de prêts émises à compter du 1er janvier 2024.